اختصاصی جوان آنلاین: «افزایش تمایل به فروش با قیمت متعارف» و «کاهش تمایل خریداران» دو ویژگی مهم این روز‌های بازار مسکن است. هر چند هنوز هم فروشندگانی در تلاشند تا با اعلام قیمت‌های نامتعارف تب بازار مسکن را بالا ببرند، اما در نهایت این تلاش‌ها نتیجه‌ای نداشته و خریداران مصرفی قیمت‌های نامتعارف را جدی نمی‌گیرند. در عین حال متقاضیان حتی برای خرید فایل‌هایی با قیمت‌های متعارف نیز هیجانی عمل نکرده و به نوعی سر فرصت به دنبال خرید هستند.
نبض کند معاملات مسکن
علی رغم اینکه گزارش‌های رسمی از قیمت مسکن از دی ماه سال گذشته اعلام نشده، اما بررسی‌ها حاکی از این است که متوسط قیمت مسکن در شهر تهران متری ۷۰ میلیون تومان برآورد می‌شود.
همچنین نگاهی به فایل‌ها نشان می‌دهد که قیمت‌ها در شهریور نسبت به مرداد تغییری نداشته و به طور کل در یکسال گذشته تورم مسکن، همپای تورم عمومی حدود ۴۰ درصد بوده که عمده این افزایش قیمت مربوط به زمستان سال گذشته و زمانی بود که نرخ دلار نوسانات زیادی را تجربه کرد.
اما در سال جاری روند قیمت‌ها به صورت کاهشی بوده و این تغییرات به خصوص در فایل‌های نوساز مشهود است. در حال حاضر سازندگان به دو گروه تقسیم می‌شوند. عده‌ای با توجه به وضعیت رکود بازار، نظاره گر هستند و عده‌ای دیگر که موعد سررسید چک‌های خرید مصالح ساختمانی شان فرارسیده و یا قصد خرید زمین برای پروژه‌های جدید را دارند اقدام به عرضه واحد‌های نوساز می‌کنند. با توجه به افزایش عرضه نوساز‌ها در سال جاری، برآورد می‌شود که قیمت این واحد‌ها در نیمسال اول افت حدود ۲۰ درصدی داشته است.
بازدهی منفی ۵ درصدی بازار مسکن
از سویی دیگر وضعیت راکد معاملات باعث شده تا فروش از طرف خریداران سرمایه‌ای ملک نیز بیشتر شود؛ واحد‌هایی که بعضا تا چند سال و با هدف افزایش سودآوری خالی از سکنه مانده بود، هم اکنون با بازدهی منفی بازار مسکن برای فروش عرضه شود.
بر اساس گزارش‌ها بازدهی بازار مسکن در نیمه اول امسال منفی ۵ درصد بوده است. این در حالی است که بازدهی بازار دلار در این مدت ۳ درصد بازار سرمایه و سود بانکی ۱۰ درصد و بازار طلا نیز صفر درصد بوده و دستکم در میان مدت پیش بینی می‌شود روند کاهشی بازدهی مسکن ادامه دار باشد.
عمده دلیل افت نرخ مسکن، ثبات نرخ دلار و کاهش ریسک متغیر‌های غیراقتصادی به واسطه کاهش تنش‌های سیاسی و آزادشدن منابع ارزی کشور و همچنین پایین آمدن نرخ رشد نقدینگی در تابستان امسال است.
قیمت مسکن بازهم کاهش می‌یابد
مهرداد بذرپاش، وزیر راه و شهرسازی گفت: طی چهارماه گذشته رشد قیمت مسکن در بسیاری از شهر‌ها منفی شده است. وی روز شنبه ۱ مهر در حاشیه بازدید از مترو پرند با بیان اینکه رشد سرسام آور قیمت مسکن هیچ دلیلی ندارد گفت: بخش زیادی از این رشد‌ها ناشی از کاهش عرضه زمین بود.
وی افزود: تصمیمی که ما گرفته ایم عرضه گسترده زمین در استان‌هاست که تا پایان سال ۵۰۰هزار قطعه زمین در روستا‌ها به مردم واگذار می‌کنیم.
وزیر راه‌وشهرسازی همچنین از وجود تعداد زیادی خانه خالی تحویل‌شده در شهر‌های جدید خبر داد و گفت: هم اکنون خانه‌های خالی فراوانی در شهر‌های جدید وجود دارد که با مکانیزم‌های تنظیمی در تلاش هستیم تا به بازار عرضه شوند.
وی درباره برنامه وزارت راه و شهرسازی برای بازار مسکن و اجاره و ساماندهی آن با اشاره به افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی گفت: تمامی تلاش ما این است تا بتوانیم بازار مسکن را با روش‌های مختلف کنترل و مدیریت کنیم.
وی افزود: ابزار‌هایی همچون مالیات بر خانه‌های خالی، ساماندهی مشاوران و بنگاه‌های مشاور املاک، راه اندازی سامانه‌های ثبت معاملات اجاره و خرید و فروش مسکن و همچنین قانون ساماندهی بازار اجاره و مسکن که مراحل نهایی آن در حال انجام است، همگی راهکار‌های مدیریت بازار مسکن است.
وزیر راه‌وشهرسازی افزود: طبق آمار بانک مرکزی در بهار سال گذشته رشد (تولید) مسکن و ساختمان منفی ۸درصد بود که در بهار امسال این بخش با رشد مثبت ۶/ ۱۶درصد همراه بود. این مسیر در ماه‌های آتی ادامه پیدا می‌کند و کارگاه بزرگ ساختمانی در کشور ایجاد خواهد شد.
بذرپاش سرعت ساخت‌وساز در کشور را مثبت دانست و گفت: عرضه مسکن با سرعت مناسب در حال انجام است و در روز‌های آینده نیز ۴هزار واحد مسکن مهر تکمیل شده در پرند تحویل خواهد شد و ۱۰هزار واحد مسکن مهر پردیس نیز از دیگر افتتاح‌های مسکنی در این ماه است.
دست خریداران مصرفی همچنان کوتاه
با همه این اظهارات و در صورت کاهش ادامه دار قیمت مسکن، باز هم دست متقاضیان واقعی از خرید کوتاه است. با توجه به متوسط حدود ۷۰ میلیون تومانی قیمت مسکن درتهران یک حقوق بگیر و کارمند اگر تمام درآمد خود را پس‌انداز کند می‌تواند پس از ۴۰ سال خانه دار شود، اما با توجه به اینکه یک‌سوم درآمد خود را می‌توانند برای خرید مسکن پس انداز کنند، مدت زمان انتظار خرید خانه برای آن‌ها به بیش از ۹۰ سال می‌رسد.
از حدود سال ۸۴ به بعد تغییر و تحولاتی در شاخص‌های کلان اقتصادی کشور رخ داد که موجب عدم تعادل بین درآمد خانوار و قیمت مسکن شد. در سال ۸۴، هشت سال درآمد خانوار تکافوی خرید یک مسکن معمولی را می‌داد، اما این رقم در سال ۹۰ به ۱۲ سال رسید. این بدان معناست که کل درآمد خانوار برای خرید مسکن هزینه شود، اتفاقی که امکان رخ دادن ندارد، اما برای نشان دادن قیمت ملک در قیاس با درآمد مورد استناد قرار می گیرد.
کارشناسان حمایت از عرضه و ساخت مسکن و همچنین عمل به وعده ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی و کنترل تورم عمومی را به عنوان سه راهکار مهم برای کاهش دوره انتظار خرید خانه عنوان می‌کنند.
طبق آمار بانک مرکزی، 70 درصد معاملات مسکن سوداگرانه و دلالی است . اگر دولت بتواند این بخش بزرگ را کنترل کند، بازار مسکن ساماندهی خواهد شد. 
